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華夏時報記者 劉詩萌 北京報道
繼三中全會決定提出改革房地產開發融資方式和商品房預售製度後，在一年一度的全國住建係統工作會議上，推進商品住房銷售製度改革再次被強調。
12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，部署了2025年住房城鄉建設領域的五項重點任務，包括持續用力推動房地產市場止跌回穩，推動構建房地產發展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。
《華夏時報》記者注意到，在推動構建房地產發展新模式的表述中，此次會議明確提出要大力推進商品住房銷售製度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。這是繼2023年全國住建工作會議在促進轉型方麵提及“有條件的可以進行現房銷售”後，再次提及現房銷售，並首次強調要大力推進商品住房銷售製度改革。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示，“大力推進商品住房銷售製度改革”是一個比較新的表述，也是對黨的三中全會精神非常直接的落實。此次住建部明確提出大力推進商品住房預售製度改革，這也就意味著預售製度在2025年會有較大的調整。當然調整方向既包括現房銷售，也包括預售資金監管。
預售製的“前世今生”
多年來，預售製度作為中國房地產上行周期中的重要基礎製度，被普遍認為是房價高漲的推手之一。2022年年中，隨著爛尾樓斷貸風波的出現，輿論中“取消預售製”的呼聲再起。也是因此，在2023年初舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部在布置2023年房地產工作時提出“穩預期、防範風險、促進轉型”的要求，其中在“促進轉型”裏提到，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池向《華夏時報》記者表示，從理論上講，當樓市向好、房價不斷上漲時，住房供不應求，預售製大受歡迎。買房人可以通過預售鎖定低房價，坐等房價上漲，獲得增值收益。由於房價上漲了，開發商也不害怕有人會退房、不收房。有的開發商曾經打出“無理由退房”的口號，一旦有人退房，馬上又高價售出。
但是，當樓市低迷、住房供過於求、房價不斷下跌時，預售製的問題就凸顯了：一方麵，購房人發現收房的時候房價下跌了，因此即使沒有質量問題，也不願意收房，可能會找各種理由不收房；另一方麵，對於開發商而言，由於住房銷售不暢，各個樓盤不能滾動開發，可能會導致資金鏈斷裂，不能按時交房。在樓市低迷下，很多當時預售的樓盤由於銷售不暢，也被動變成了現房。因此在住房供大於求時，采取現房銷售也是時代的必然要求。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，當前現售占比已經達到1/3，但主要是工程進度正常，因為房子賣得慢，成了現售房。從表述來看，未來應該是預售和現售並存的時期，開發商既可以選擇預售也可以選擇現售。選擇預售的話，加強預售資金監管就行了，確保建設交付的基礎上，滿足合理提取，既不會過嚴監管導致無法提取，也不會像過去一樣隨便提取，但政策會大力支持現售，以提高房子的品質。
如何“大力推進”改革？
從2024年房地產相關政策看，改革預售製的預期是十分強烈的：年初，2月底城市房地產融資協調機製工作視頻調度會議提出要有效支持現房銷售，穩定市場預期；3月全國兩會期間，住建部部長倪虹也提到，改革商品房開發、融資、銷售等基礎性製度，有力有序推行現房銷售；同期，中國人民銀行原行長、中國金融學會理事會會長易綱在全國政協十四屆二次會議第二次全體會議上作大會發言時，提出了設立房地產預售資金保險機製、爭取用三年時間過渡到以現房銷售為主的設想；7月底的三中全會決定，又明確提出要改革房地產開發融資方式和商品房預售製度。而此次的全國城鄉工作會議，也強調要大力推進商品住房銷售製度改革。不過，政策對於現售製度的支持將會從哪些層麵展開，目前官方仍然沒有明確的表述。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛向《華夏時報》記者表示，積極探索並擴大實施現房銷售，核心是隻有開發商開發的房子及相關證照辦理達到一定標準，才可以進行銷售，具體這些標準應該由政府作出規定；其次，對開發商銷售現房給予一定支持和扶持，對達到要求的現房加快辦理銷售交易的各種證照手續，降低相關稅費。此外，對購房者購買現房，也給予各種手續辦理和稅費減免的支持。
李宇嘉認為，如果是從供地階段規劃現售，目前來看難度有點大，主要原因就是銷售下滑、資金鏈緊張。因此，下一步還是要加大現售在供地、規劃、報建、金融等方麵的扶持。
趙秀池指出，大力推進商品住房銷售製度改革，還需要根據各地情況來因城施策。畢竟資金是房地產的命脈，預售製是開發商低成本融資的一種重要方式，對於有止跌企穩跡象的城市，不一定非要強製實行現房銷售。要完善與預售製度相關的法規製度，如通過健全信用體係、與融資手段相結合建立獎罰機製等手段來防範預售的風險。
責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳